Tienjarige aansprakelijkheidsverzekering: verplicht sinds 2018, en waarom alleen het attest ze bewijst

Zij komt niet uit het contract maar uit het Burgerlijk Wetboek. De artikelen 1792 en 2270 maken de architect en de aannemer tien jaar lang aansprakelijk voor de gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het bouwwerk in het gedrang brengen, met inbegrip van een gebrek van de grond. Zij is van toepassing of de offerte er nu over spreekt of niet.

Het vertrekpunt is noch de ondertekening noch de laatste dag van de werf: de termijn van tien jaar loopt vanaf de aanvaarding van de werken, het ogenblik waarop de bouwheer het bouwwerk als correct uitgevoerd aanvaardt. Twee werven die in dezelfde maand klaar zijn, kunnen dus twee verschillende vertrekdata hebben, en het is die datum die u moet onthouden.

De aansprakelijkheid is één zaak, de verzekering ervan een andere. Een bedrijf kan tien jaar lang aansprakelijk zijn en niets hebben om te betalen op de dag dat het gebrek opduikt — dat is precies de kloof die de wet van 2017 is komen dichten, en alleen in de gevallen die zij opsomt.

De wet van 31 mei 2017 is op 1 juli 2018 in werking getreden. Volgens de FOD Economie is de verzekering alleen verplicht als vier voorwaarden tegelijk vervuld zijn: het optreden van een architect is verplicht, de definitieve stedenbouwkundige vergunning is na die datum afgeleverd, de werken slaan op de bouw of de renovatie van een woning, en het goed ligt in België.

Drie categorieën van professionals worden geviseerd: de architect, de aannemer die onroerende werken uitvoert in de mate dat het optreden van een architect verplicht is, en de andere dienstverleners wier inbreng immaterieel is, zoals een studiebureau. De wettelijke dekking zelf is beperkt tot de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, door de wet omschreven als de elementen die bijdragen tot de stabiliteit of de stevigheid van het bouwwerk en die welke voor het wind- en waterdicht maken en voor de waterdichtheid zorgen.

Een tweede wet, van 9 mei 2019, legt sinds 1 juli 2019 een beroepsaansprakelijkheidsverzekering op aan architecten, landmeters-experten, veiligheidscoördinatoren en andere verleners van intellectuele diensten, voor alle werven in België. Zij dekt de tienjarige aansprakelijkheid niet en viseert de aannemer die de werken uitvoert niet: twee onderscheiden verplichtingen, twee onderscheiden attesten.

Vóór het begin van de werken bezorgen de aannemer en de andere dienstverleners hun attest van verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid aan de bouwheer en aan de architect. Op de werf moet elke professional over het zijne beschikken en het kunnen voorleggen op verzoek van de daartoe bevoegde ambtenaren; het kan zowel uit een individuele polis komen als uit een collectieve polis die voor de werf is afgesloten.

De inhoud ervan is tot het essentiële herleid, en dat is wat het controleerbaar maakt: de contractuele documenten vermelden de naam en het ondernemingsnummer van de verzekeringsonderneming, alsook het nummer van het contract. Die vermeldingen zijn wat toelaat om jaren later een dossier te heropenen, wanneer het verzekerde bedrijf misschien van naam veranderd of verdwenen is.

Het attest bergt u op bij het werfdossier, niet bij de offerte. Verandert het goed van eigenaar vóór het einde van de dekkingsperiode, dan moet de notaris een register met de verzekeringen van de tienjarige aansprakelijkheid raadplegen, er melding van maken in de akte en het attest overmaken wanneer het bestaat: de dekking volgt het gebouw, niet de eerste klant.

Zij dekt de afwerking niet. Schilderwerk, tegelwerk, pleisterwerk, binnenschrijnwerk, uitrusting: de wettelijke waarborg stopt bij de gesloten ruwbouw, en dan nog enkel in het geval waarin het gebrek de stevigheid of de stabiliteit van de woning in gevaar brengt. Een esthetisch gebrek of een slechte uitvoering zonder structureel gevolg valt onder andere verhaalsmogelijkheden, niet onder deze.

Zij dekt evenmin de solvabiliteit van het bedrijf of de voltooiing van de werf. Een voorschot dat in een faillissement verloren gaat, een verlaten werf, een vertraging: niets daarvan is een bouwgebrek. Het zijn de voltooiingswaarborg van een contract dat onder de Wet Breyne valt en het lezen van de insolventieprocedures, beschreven in de gids over insolventie, die op die vragen antwoorden.

Ten slotte wordt buiten de wettelijke omtrek — een gebouw dat niet voor bewoning bestemd is, werken zonder verplicht optreden van een architect, een vergunning afgeleverd vóór 1 juli 2018 — geen enkele verzekering opgelegd. De tienjarige aansprakelijkheid van het Burgerlijk Wetboek blijft nochtans van toepassing: zij staat in die gevallen enkel zonder verzekeringsplicht erachter.

Een status in de KBO, de geldigheid van een btw-nummer, een faillissementsvonnis zijn gepubliceerde feiten: zij worden gelezen in een register, op een datum. Een verzekering is een privécontract tussen een bedrijf en een verzekeraar, en er bestaat geen openbare raadpleging die zou zeggen "dit bedrijf is vandaag verzekerd".

De wet organiseert wel een doorstroming van informatie, maar tussen professionals. De verzekeringsondernemingen bezorgen jaarlijks aan de Orde van Architecten de lijst van de verzekerde architecten, met de contractnummers en de data; de notaris raadpleegt een register op het ogenblik van een eigendomsoverdracht. Geen van die kanalen staat open voor de particulier die twee offertes vergelijkt.

Er blijven dus twee controles over, en beide zijn manueel: het attest vragen vóór het begin van de werken, en daarna de verzekeringsonderneming bellen die erop genoemd wordt, om te bevestigen dat het contract die werf op die datum wel degelijk dekt. Dat is de reden waarom Domara een verzekering toont als een door het bedrijf verklaard gegeven, gedateerd en niet bevestigd door een openbare bron, daar waar een KBO-status als zodanig uit het register wordt overgenomen.