De Wet Breyne: wat zij oplegt wanneer een woning betaald wordt voor zij af is

De wet van 9 juli 1971, de Wet Breyne, regelt de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. Zij viseert dus drie verwante situaties: de verkoop op plan, de verkoop van een woning in aanbouw, en het sleutel-op-de-deurcontract.

Twee voorwaarden maken het verschil met een gewone werf. De verbintenis slaat op een woning als geheel, toevertrouwd aan één enkel bedrijf, en de koper of de bouwheer verricht betalingen vóór de voltooiing. Het is dat vooruitbetalen voor een goed dat nog niet bestaat, dat de wetgever heeft willen omkaderen.

De aanzienlijke uitbreiding of verbouwing van een bestaande woning kan er ook onder vallen. De FOD Economie stelt de voorwaarde in cijfers: de totale prijs van de werken moet dan minstens 80 % bedragen van de verkoopprijs van het goed waarvan de eigendom wordt overgedragen, en het minimumbedrag overschrijden dat de wet vastlegt.

De meest concrete regel staat in één zin van de FOD Economie: "het voorschot dat u betaalt bij het sluiten van de overeenkomst mag niet meer bedragen dan 5 % van het totale bedrag van de overeenkomst". Dat plafond is wettelijk, niet indicatief, en het geldt ongeacht het bedrag van het project.

Het saldo wordt in schijven betaald, en die schijven "mogen niet hoger zijn dan de waarde van de reeds uitgevoerde werken". Met andere woorden: het geld volgt de werf in plaats van eraan vooraf te gaan; bij elke opvraging van fondsen hoort iets dat ter plaatse vast te stellen is.

De totale prijs wordt vooraf vastgelegd en kan alleen onder bepaalde voorwaarden worden herzien. Een betalingskalender die de helft van de prijs bij de ondertekening vraagt, of schijven die op data zijn afgestemd in plaats van op een staat van vordering, stemt niet overeen met wat de wet bepaalt: de meeste bepalingen ervan zijn strikt dwingend, en de niet-naleving ervan kan de nietigheid van het contract of van de betrokken clausule meebrengen.

De voorlopige oplevering is de handeling waarbij de bouwheer verklaart de constructie te aanvaarden, met of zonder voorbehoud. Zij stelt de voltooiing vast, wordt bewezen door een geschrift dat beide partijen ondertekenen, en laat het bedrijf toe het saldo van de prijs te vorderen. Zij ontlast het bedrijf ook van de zichtbare gebreken die op dat ogenblik niet zijn vastgesteld.

Twee mechanismen zijn het waard om vóór die afspraak te kennen. Een weigering van oplevering moet gemotiveerd worden meegedeeld, bij aangetekende brief aan de verkoper of de aannemer. En het goed betrekken of gebruiken geldt als stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering, behoudens tegenbewijs — net zoals zonder antwoord blijven op een schriftelijk verzoek om de oplevering vast te leggen.

De definitieve oplevering kan pas gebeuren na een periode van minstens één jaar vanaf de voorlopige oplevering. Zij erkent dat de werken na die proefperiode correct zijn uitgevoerd, en in beginsel is het vanaf haar dat de tienjarige aansprakelijkheid loopt voor de gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.

De wet legt het bedrijf een financiële waarborg op die de toekomstige eigenaar moet beschermen wanneer het zijn verplichtingen niet uitvoert. Het bedrag daarvan hangt niet af van de werf maar van het statuut van het bedrijf, en dat is het minst gekende punt van de regeling.

Voor een erkend bedrijf bedraagt de waarborg 5 % van de prijs van de werken, bewaard als borgtocht. Voor een bedrijf dat het niet is, bedraagt zij 100 %: een financiële instelling of een verzekeringsonderneming stelt zich hoofdelijk borg tegenover de koper en stelt, als het bedrijf zijn verbintenissen niet meer kan nakomen — bij een faillissement bijvoorbeeld —, de nodige fondsen ter beschikking om de werken af te maken.

De twee regelingen dekken dus niet hetzelfde. De borgtocht van 5 % is een gedeeltelijke zekerheid; de waarborg van 100 % is een voltooiingswaarborg in de eigenlijke zin. Geen van beide slaat op de kwaliteit van de afwerking of op de vertragingen: die vragen behoren tot het contract, de oplevering en de tienjarige aansprakelijkheid.

De FOD Economie somt de uitgesloten gevallen op: de toekomstige eigenaar die afzonderlijke contracten sluit met verschillende aannemers, vak per vak, wie een woning laat renoveren die hij al bezat, de contracten gesloten met bepaalde publieke entiteiten, en wie er zijn gewone activiteit van maakt woningen te bouwen of te laten bouwen. Een klassieke renovatie, vak per vak toevertrouwd, valt dus buiten de regeling.

Buiten de Wet Breyne is er geen wettelijk plafond voor het voorschot, geen verplichte voltooiingswaarborg en geen opgelegde dubbele oplevering: wat het contract bepaalt wordt de enige regel. Dat maakt de werf op zich niet risicovoller; het verplaatst alleen de bescherming van de wettekst naar de tekst van de offerte.

Blijft de controle die tot de registers behoort: de FOD Economie publiceert de lijst van erkende aannemers, raadpleegbaar op ondernemingsnummer, categorie en klasse. Wat de erkenning precies is, en wat zij waard is op een private werf, wordt uitgelegd in de gids die eraan gewijd is; hier dient zij om te weten welke van de twee waarborgregelingen van toepassing is. Een erkenning die in de lijst wordt teruggevonden, blijft een gedateerd feit over een draagkracht die op een bepaald ogenblik is onderzocht: zij bewijst niet dat er voor uw contract een waarborg is gesteld, en dat is het waarborgdocument zelf dat dat aantoont.