Assurance décennale : obligatoire depuis 2018, et pourquoi seule l'attestation la prouve

Elle ne vient pas du contrat mais du Code civil. Les articles 1792 et 2270 rendent l'architecte et l'entrepreneur responsables pendant dix ans des vices qui compromettent la solidité ou la stabilité de l'ouvrage, y compris un vice du sol. Elle s'applique que le devis en parle ou non.

Le point de départ n'est ni la signature ni le dernier jour de chantier : le délai de dix ans court à partir de l'agréation des travaux, le moment où le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage comme correctement exécuté. Deux chantiers terminés le même mois peuvent donc avoir deux dates de départ différentes, et c'est cette date-là qu'il faut retenir.

La responsabilité est une chose, son assurance en est une autre. Une entreprise peut être responsable dix ans durant et ne rien avoir pour payer le jour où le vice apparaît — c'est exactement l'écart que la loi de 2017 est venue combler, et seulement dans les cas qu'elle énumère.

La loi du 31 mai 2017 est entrée en vigueur le 1er juillet 2018. Selon le SPF Économie, l'assurance n'est obligatoire que si quatre conditions sont réunies en même temps : l'intervention d'un architecte est obligatoire, le permis d'urbanisme définitif a été délivré après cette date, les travaux portent sur la construction ou la rénovation d'un logement, et le bien se situe en Belgique.

Trois catégories de professionnels sont visées : l'architecte, l'entrepreneur qui exécute des travaux immobiliers dans la mesure où l'intervention d'un architecte est obligatoire, et les autres prestataires dont l'apport est immatériel, comme un bureau d'études. La couverture légale, elle, est bornée à la solidité, la stabilité et l'étanchéité du gros œuvre fermé, défini par la loi comme les éléments qui concourent à la stabilité ou à la solidité de l'ouvrage et ceux qui assurent le clos et le couvert et l'étanchéité à l'eau.

Une seconde loi, du 9 mai 2019, impose depuis le 1er juillet 2019 une assurance de responsabilité civile professionnelle aux architectes, géomètres-experts, coordinateurs de sécurité et autres prestataires de services intellectuels, pour tous les chantiers situés en Belgique. Elle ne couvre pas la responsabilité décennale et ne vise pas l'entrepreneur qui exécute les travaux : deux obligations distinctes, deux attestations distinctes.

Avant le début des travaux, l'entrepreneur et les autres prestataires remettent leur attestation d'assurance de responsabilité décennale au maître d'ouvrage et à l'architecte. Sur le chantier, chaque professionnel doit disposer de la sienne et pouvoir la présenter à la demande des agents habilités ; elle peut venir d'une police individuelle comme d'une police collective souscrite pour le chantier.

Son contenu est réduit à l'essentiel, et c'est ce qui le rend vérifiable : les documents contractuels mentionnent le nom et le numéro d'entreprise de l'entreprise d'assurance, ainsi que le numéro du contrat. Ces mentions sont ce qui permettra de rouvrir un dossier des années plus tard, quand l'entreprise assurée aura peut-être changé de nom ou disparu.

L'attestation se range avec le dossier du chantier, pas avec le devis. Si le bien change de propriétaire avant la fin de la période de couverture, le notaire doit consulter un registre reprenant les assurances de responsabilité décennale, en faire mention dans l'acte et transmettre l'attestation lorsqu'elle existe : la couverture suit le bâtiment, pas le premier client.

Elle ne couvre pas les finitions. Peinture, carrelage, plafonnage, menuiserie intérieure, équipements : la garantie légale s'arrête au gros œuvre fermé, et encore, dans le seul cas où le défaut met en péril la solidité ou la stabilité de l'habitation. Un défaut esthétique ou une malfaçon sans conséquence structurelle relève d'autres recours, pas de celui-ci.

Elle ne couvre pas davantage la solvabilité de l'entreprise ni l'achèvement du chantier. Un acompte perdu dans une faillite, un chantier abandonné, un retard : rien de tout cela n'est un vice de construction. Ce sont la garantie d'achèvement d'un contrat soumis à la loi Breyne et la lecture des procédures d'insolvabilité, décrite dans le guide consacré à l'insolvabilité, qui répondent à ces questions-là.

Enfin, hors du périmètre légal — un bâtiment qui n'est pas destiné au logement, des travaux sans intervention obligatoire d'architecte, un permis délivré avant le 1er juillet 2018 — aucune assurance n'est imposée. La responsabilité décennale du Code civil continue pourtant de s'appliquer : elle est simplement, dans ces cas, sans obligation d'assurance derrière elle.

Un statut à la BCE, une validité de numéro de TVA, un jugement de faillite sont des faits publiés : ils se lisent dans un registre, à une date. Une assurance est un contrat privé entre une entreprise et un assureur, et il n'existe pas de consultation publique qui dirait « cette entreprise est assurée aujourd'hui ».

La loi organise bien une circulation d'information, mais entre professionnels. Les entreprises d'assurance transmettent chaque année à l'Ordre des architectes la liste des architectes assurés, avec les numéros de contrat et les dates ; le notaire consulte un registre au moment d'un transfert de propriété. Aucun de ces canaux n'est ouvert au particulier qui compare deux devis.

Il reste donc deux vérifications, et toutes deux sont manuelles : demander l'attestation avant le début des travaux, puis appeler l'entreprise d'assurance qui y est nommée pour confirmer que le contrat couvre bien ce chantier à cette date. C'est la raison pour laquelle Domara présente une assurance comme une donnée déclarée par l'entreprise, datée et non confirmée par une source publique, là où un statut BCE est repris tel quel du registre.