La loi Breyne : ce qu'elle impose quand un logement se paie avant d'être fini

La loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, règle la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction. Elle vise donc trois situations proches : la vente sur plan, la vente d'une habitation en cours de construction, et le contrat de construction clé sur porte.

Deux conditions font la différence avec un chantier ordinaire. L'engagement porte sur un logement pris comme un tout, confié à une seule entreprise, et l'acheteur ou le maître de l'ouvrage effectue des paiements avant l'achèvement. C'est cette avance de fonds sur un bien qui n'existe pas encore que le législateur a voulu encadrer.

L'agrandissement ou la transformation considérable d'une habitation existante peut aussi y entrer. Le SPF Économie pose la condition en chiffres : le prix total des travaux doit alors représenter au minimum 80 % du prix de vente du bien dont la propriété est transférée, et dépasser le montant plancher que la loi fixe.

La règle la plus concrète tient en une phrase du SPF Économie : « l'avance que vous versez à la conclusion du contrat ne peut excéder 5 % du montant total du contrat ». Ce plafond est légal, pas indicatif, et il vaut quel que soit le montant du projet.

Le solde se paie par tranches, et ces tranches « ne peuvent être supérieures à la valeur des travaux déjà exécutés ». Autrement dit, l'argent suit le chantier au lieu de le précéder : à chaque appel de fonds correspond quelque chose de constatable sur place.

Le prix total, lui, est fixé à l'avance et ne peut être revu qu'à certaines conditions. Un échéancier qui demande la moitié du prix à la signature, ou des tranches calées sur des dates plutôt que sur un état d'avancement, ne correspond pas à ce que la loi prévoit : la plupart de ses dispositions sont strictement obligatoires, et leur non-respect peut entraîner la nullité du contrat ou de la clause concernée.

La réception provisoire est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter la construction, avec ou sans réserves. Elle constate l'achèvement, se prouve par un écrit signé par les deux parties, et permet à l'entreprise de réclamer le solde du prix. Elle décharge aussi l'entreprise des vices apparents qui n'ont pas été actés à ce moment-là.

Deux mécanismes méritent d'être connus avant ce rendez-vous. Un refus de réception doit être notifié de manière motivée, par lettre recommandée adressée au vendeur ou à l'entrepreneur. Et occuper ou utiliser le bien vaut acceptation tacite de la réception provisoire, sauf preuve contraire — de même que rester sans réponse à une demande écrite de fixer la réception.

La réception définitive ne peut intervenir qu'après une période d'un an au minimum à partir de la réception provisoire. Elle reconnaît que les travaux ont été correctement exécutés après cette période d'essai, et c'est en principe à partir d'elle que court la responsabilité décennale pour les défauts mettant en cause la stabilité du bâtiment.

La loi impose à l'entreprise une garantie financière destinée à protéger le futur propriétaire si elle n'exécute pas ses obligations. Son montant ne dépend pas du chantier mais du statut de l'entreprise, et c'est le point le moins connu du régime.

Pour une entreprise agréée, la garantie s'élève à 5 % du prix des travaux, conservé en cautionnement. Pour une entreprise qui ne l'est pas, elle est de 100 % : un organisme financier ou une entreprise d'assurances se porte caution solidaire envers l'acheteur et, si l'entreprise ne peut plus tenir ses engagements — en cas de faillite, par exemple —, met à disposition les fonds nécessaires pour terminer les travaux.

Les deux régimes ne couvrent donc pas la même chose. Le cautionnement de 5 % est une sûreté partielle ; la garantie de 100 % est une garantie d'achèvement au sens propre. Ni l'un ni l'autre ne porte sur la qualité de la finition ou sur les retards : ces questions relèvent du contrat, de la réception et de la responsabilité décennale.

Le SPF Économie énumère les cas exclus : le futur propriétaire qui conclut des contrats séparés avec différents entrepreneurs, corps de métier par corps de métier, celui qui fait rénover une habitation qu'il possédait déjà, les contrats conclus avec certaines entités publiques, et celui dont l'activité habituelle est de construire ou de faire construire des habitations. Une rénovation classique, confiée métier par métier, sort donc du régime.

Hors loi Breyne, il n'y a ni plafond légal d'acompte, ni garantie d'achèvement obligatoire, ni double réception imposée : ce que le contrat prévoit devient la seule règle. Cela ne rend pas le chantier plus risqué en soi ; cela déplace simplement la protection du texte de loi vers le texte du devis.

Reste la vérification qui relève des registres : le SPF Économie publie la liste des entrepreneurs agréés, consultable par numéro d'entreprise, catégorie et classe. Ce que l'agréation est exactement, et ce qu'elle vaut sur un chantier privé, est expliqué dans le guide qui lui est consacré ; ici, elle sert à savoir lequel des deux régimes de garantie s'applique. Une agréation trouvée dans la liste reste un fait daté sur une capacité examinée à un moment donné : elle ne prouve pas qu'une garantie a été constituée pour votre contrat, et c'est le document de garantie lui-même qui l'établit.